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　　從上海市住房發展“十三五”規劃來看，明確“十三五”期間新增供應租賃住房70萬套，租賃住房用地1700公頃，在計劃供地總量中占比達31%。　　租售并舉政策頻出，我國房屋租賃大時代來臨。宏觀層面上，國家越大力發展租房租賃市場，越意味著解決租賃住房市場的安全性和發展穩定性問題愈發迫不及待。而此時租賃住房市場的現狀為何?存在哪些問題?未來發展趨勢將走向何方?本文將著重解析上海租賃住房市場。　　租房市場宏觀政策　　縱觀近期的政策導向，為了提高租房的市場安全性和發展穩定性，國家和地方政府主要從兩方面著手：一方面，持續加強監管力度，未來對產品的要求會越來越嚴格;另一方面，積極出臺各種人才租房補貼激勵政策，國家和地方都瞄準人才發送補貼，而對于呼聲較高的運營企業則不一定能享受政府福利。　　對于上海來說，政策落腳點主要在土地供應結構性調整和完善人才租房補貼上。從上海市住房發展十三五規劃來看，明確十三五期間新增供應租賃住房70萬套，租賃住房用地1700公頃，在上海計劃供地總量中占比達31%。新增租賃住房一方面用于解決低收入人群的住房需求，另一方面重點留住高新人才，保障人才生活問題，促進上海經濟發展。另外，充分發揮地方國企對住房租賃市場的穩定器、壓艙石作用，從首宗只租不售地塊出讓至今，上海共掛牌成交住宅租賃地塊共29幅，均為國企摘得，并且在項目選擇上，地域性明顯，大多數國企傾向于選擇自己所在區縣的地塊。　　表：2017年至今上海成交住宅租賃地塊一覽　　另外，上海政策允許商辦物業轉型、工業物業轉型、類住宅盤活，為租賃租房提供更多房源渠道。目前，已經有三個商業存量辦公轉租賃住宅用地的項目落地，雖然還沒有工改租的實際落地案例，但是工改租與商改租的實際流程完成一致，改變土地性質的唯一途徑都是政府特批，未來這類物業轉型可期。　　上海住宅租賃市場的現狀和問題　　目前上海住宅市場的問題主要集中在兩點：供需和價格。主要體現在總量上供需基本平衡、產品上供需嚴重錯配、資產價格過高、租金價格過于平穩。　　■總量上供需基本平衡　　從全國住宅租賃市場總量來看，供求關系基本平衡，并不存在供不應求或者需求過熱的情況。從住宅租賃平均價格的走勢明顯看出，全國范圍內平均租金無明顯漲幅，部分城市還存在下跌趨勢，上海也是其中之一。　　圖：一線城市20142017住宅租賃平均價格(單位：元平米月)　　圖：二線城市20142017住宅租賃平均價格(單位：元平米月)　　究其原因，低齡化、低收入決定了租賃客戶群體的居住需求。據調查，北上廣深一線城市租賃市場的主力消費群體中，30歲以下占比7成以上，并且收入整體呈現中低端的趨勢，大約8成租賃人群月收入在1萬以下。　　圖：抽樣統計一線城市租客年齡結構　　圖：抽樣統計一線城市租客月收入結構　　從租客戶型偏好統計來看，比起兩居室、三居室的戶型，他們更偏好一室戶的獨立空間。比起客廳、廚房等公共空間，租客更需要獨立的廁所和相對獨立的書房式讀寫空間。　　圖：各城市租客戶型偏好統計　　圖：公寓住戶愿意共享空間統計　　■產品消費嚴重錯配　　目前市場上租賃住宅供給方的主力是商品房和老式公寓，這種產品幾乎無法滿足目前租賃客群的居住需求，而新興的品牌公寓目前市場占有率非常低。預計2020年，品牌公寓在市場上的占比僅為6%，與發達國家相差甚遠。　　圖：住宅租賃市場的供給來源　　圖：中國品牌公寓出租房源所占市場比重　　■資產價值過高　　資產價格一直是影響住宅租賃市場發展的主要因素。在上海，住宅、商辦和工業用地近年來資產價格一路走高，并且商品住宅價格在2016年和2017年全面反超商鋪和辦公物業價格。事實上，住宅與商辦價格倒掛的現象，越是發達城市發生得越早越明顯，而與之相吻合的是，商改住現象也更多地發生在一線城市。　　圖：上海2004-2017年不同物業類型價格(單位：元平米)　　■租金價格過于平穩　　與迅猛增長的房價相對，租金價格一直不漲，導致資產交易與租賃形成兩個近乎割裂的市場。其主要原因是城市化進程仍處于發展之中，資產價格代表得更多的是城市的綜合資源，而不是僅投資回報率這一個維度。因此，我國目前的房地產市場中經營性的租金回報率和資產的價格幾乎沒有聯系。　　圖：資產交易與租賃是兩個近乎割裂的市場　　行業發展趨勢預判　　基于這些原因，上海住宅租賃市場的發展存在嚴重問題：一、房地產市場交易過于活躍，業主持有物業更愿意買賣而不愿意經營租賃，導致運營者拿房困難;二、租金價格相對較低并且漲幅有限，以致運營者投資回報率太低，融資不易，發展動力不足。　　但是，結合上海近期的政策來看，明顯可以看出上海市政府對于解決以上問題的巨大決心。①租賃住宅只租不售，只能自持運營禁止小產權交易，徹底斷絕以往房企炒作的可能。而對于類住宅這塊，目前政策允許自持運營，無論是做長租公寓還是其他內容運營，開發商都是拿大產權證。因此，原來的類住宅物業或項目都可以通過這種方式來操作。②在拿房渠道上，政策允許商改租、工改租、盤活類住宅，為租賃住房市場提供了更多的房源渠道。③在融資上，推出各種資產證券化產品，給予租賃住房參與方市場化的解決方案。　　總之，上海租賃住宅行業發展趨勢有絕對的政策導向性，政府也實實在在地提供了解決租賃市場切實問題的通道。并且，長租公寓市場5+1格局已經形成，多方主體(創業系、中介系、酒店系、資本系、房企系和國家隊)參與其中。對上海來說，未來以國家隊為市場主導的作用會越來越明顯，起碼從現在政策面和土地出讓的節奏來看，地方國企都是壓艙石，尤其是十三五期間供應70萬套租賃住房指標，基本還是要靠國家隊來完成。

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